[摘要] 按中央经济工作会议明确要求，化解房地产库存将是2016年经济社会发展五大任务之一。与此同时，中央城市工作会议也对此做出有力部署。租房和买房一起激活——以全面深化改革为支撑，全方位“去库存”之战号角已经吹响。
按中央经济工作会议明确要求，化解房地产库存将是2016年经济社会发展五大任务之一。与此同时，中央城市工作会议也对此做出有力部署。租房和买房一起激活——以全面深化改革为支撑，全方位“去库存”之战号角已经吹响。
六箭齐发：“去库存”歼灭战
2016年，房地产市场基调是去库存，包含六大措施。从中央经济工作会议到中央城市工作会议，方向之清晰、措施之明确，前所未有：
——要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
——要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
——要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
——要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
——要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
——要取消过时的限制性措施。
这些措施，特征是“供求改”齐发力。病来如山倒，病去如抽丝。房地产高库存有政策失误、市场扭曲等多层面原因。无论“农民工买房”还是“鼓励降价”，都只能是系统工程的一部分。六大措施是一连串“组合拳”：以供给侧管理扩大总需求，同时推动土地、财税、产业政策改革，以期长远实现房地产市场稳定健康，并在在此过程中谋发展、求转型。
农民工买房：呼唤城乡一体化改革21日开幕的第十二届人大常委会第18次会议，主要内容之一就是审议相关决定草案，拟授权国务院在北京大兴等试点暂时调整实施《物权法》、《担保法》有关农村土地法律规定。
据中国人民银行副行长潘功胜介绍，根据国务院常务会议通过的草案，拟在北京市大兴区等232个试点县市区暂时调整实施物权法第184条、担保法第37条有关规定，允许以农村承包土地(耕地)的经营权抵押贷款；在天津蓟县等59个试点县市区，暂时调整实施物权法第184条、担保法第37条有关规定，允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款。
允许非户籍人口在就业地落户，形成买房或长期租房预期和需求。以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口——中央明确的这些要求，被称为“农民工买房”推动去库存。
按照常住人口统计，我国2014年城镇化率为54.8%。按照户籍人口统计，2014年城镇化率是35.9%。二者差额就是2.5亿左右农民工。按2013年中国社科院计算，平均农业转移人口市民化的人均公共成本为13.1万元。若按照2.5亿农民工来计算，政府公共成本需要支出约32.8万亿元，财政支出负担大。依法、审慎、稳妥推动农村土地制度改革，盘活农村财产权，长远来看既是全面深化改革所必需，也是“农民工买房”从理论变成现实的前提。
住建部咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，首先要完善住房供应体系，包括商品房与保障房及购租供应体系；其次是土地制度，要打破城乡二元化的供地制度。这才是未来应对房地产库存，促进房地产长期稳定健康发展的好措施。供给主体之变：从政策购买到房企重组
“租房不如买房”、“不小心成了房东”……从“刚需”的未婚夫妇到开发商和炒房者，长期以来支配我国房地产市场的一系列观念，将在“去库存”歼灭战中改变。
“房地产去库存的路径包括房地产企业并购。通过兼并重组，一部分小型房地产公司或主动与大房企合作，大型房企规模会持续扩大，同时租赁市场将得到发展，非户籍人口扩大公租房租赁需求。”申万宏源李慧勇、李一民认为。
“多买房、少建房”，政府“房产观”也要调整。财政部等5月提出，鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，这部分公共租赁住房纳入住房保障规划。中央城市工作会议也提出，鼓励机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，在扩大租赁供给的同时，有效推动库存去化。
李慧勇、李一民认为，目前政策性适用房主要通过政府划拨土地、减免税费和开发商配建代建政府回购的方式进行。受制于资金和购买规模等问题，政府购买存量商品房筹集政策性住房还未在范围推广。预计明年政府收购力度将加大，重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场。“地产库存增幅逐渐减缓至缓慢去化，房地产业行业集中度提高，居民加杠杆，投资增速或在明年迎来拐点。”
什么房子抗跌？胶南“硬气”楼盘在这儿！
月亮湾位于原胶南滨海大道与海尔路交汇处，项目主要为小高层、高层单位。月亮湾由西海岸开发投资有限公司开发，项目2013年交付使用。 月亮湾占地面积8.33万平方米，建筑面积21万平方米，由15栋住宅和一座休闲娱乐会所组成，配有多套商业网点。内部配套有：中心会所、三层的幼儿园、12套商业网点。
动态： 月亮湾目前在售楼栋有3#、6#、7#、9#、10#、11#楼，主力户型建筑面积为90-189㎡的套二、套三、套四，均价8500元/平。目前房天下渠道购房享8千抵95折，房天下渠道补贴4千8，现有特价房源在售。
交通状况：公交:27路公交车至风和日丽西站点下车，步行5即可到达。
容积率：1.80
房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 817781
售楼地址：青岛市黄岛区滨海大道与海尔路交汇处
保利海上罗兰，位于青岛市原胶南东部新城，滨海大道和两河交汇处，南望灵山湾一线海景。项目处于青岛市重点打造的高端旅游度假版块——灵山湾旅游度假区内，区域内配套齐备，拥有国际标准18洞的东方高尔夫球场和投资40亿元的集游艇俱乐部、主题公园区、酒店式公寓区、度假酒店区、沙滩休闲区、核心商业街于一体的水城度假项目，目前意向入驻的五星级酒店有艾美、香格里拉、喜来登等。2011年，跨海大桥与海底隧道将全线通车，桥隧开通后，让客户享有真正的30青岛生活圈。
动态： 保利海上罗兰四期花语岸在售，均价7000元/平，首付5万起。主力户型为89平套二和 125平套三，户型方正全明，南北通透，赠送超大阳台。
交通状况：保利海上罗兰紧靠滨海大道，连接原胶南、开发区、市区；至原胶南城区公交线路：2路、5路、207路、202路，保利公交车站下车即到售楼处门口。 正在修建的轻轨R3线，距离项目近的两河站点位于泰山路，经过项目北侧。
容积率：1.40
房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 820305
售楼地址：青岛市黄岛区滨海大道1399号
胶南·清华园项目规划总建筑面积为5.8万平米，规划有8栋多层洋房，3栋小高层、高层住宅，通过沿街点式楼组合与内部多层住宅短排式设计，各组团之间空间组合有序，视线通透，日照充分， 形成一轴多组团的生态型规划结构，具备高绿化率低容积率的低密度优势。
动态： 胶南·清华园多层洋房7、9、10、11#在售，洋房起价5688元/平，均价5988元/平。 购房享受交7000抵30000元优惠，持续进行中。 户型为95平A1三居和96平A2三居。 高层1#和3#在售，户型78-108平两居三居室，具体为A1、B2、D1、D2四种户型，均价4988元/平。物业费1.6元/平·月，除了1号楼将于2017年5月交付之前，其他楼栋将于2016年10月28日交付。
交通状况：胶南·清华园项目交通便捷，四通八达。周围有四大城市交通主干路，东临广州路，向北是临港路与跨海大桥相通，向南有泰山路通滨海大道，可青岛市区，向西有北京路。城市公共交通有1路8路公交车，未来城市规划中将在项目附近建立地铁站，将开设胶南直通青岛线路地铁6号线。
容积率：1.60
房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 817539
售楼地址：青岛市隐珠镇灵海路（胶南一中门口）六中队斜对面
天一锦城位于黄岛区泰山路与青岛路交叉口，门枕黄岛区新区中心区，西邻西海岸客运枢纽站，南邻轻轨R3出站口， 项目的主力户型为70-90平。
动态： 天一锦城一期目前剩余房源不多，高层1-11号楼在售，均价5500元/平，多层15-16号楼在售，均价6500元/平，户型建面区间为77平-110平的套二套三。现购房全款享94折，贷款95折。
交通状况：驾车：北依同三、疏港高速，西临204国道，东接环青岛滨海大道。公交：9路至天一畔城西站下车，距离800米，步行10即可到达售楼处。
容积率：1.69
房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 815808
售楼地址：黄岛区青岛路与泰山路交叉口北侧100m
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