[摘要] 近日,中指研究院发布的百城价格指数显示,11月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10899元/平方米,环比(与上月相比)上涨0.46%,涨幅较10月扩大0.16个百分点。对此,一些机构和房产中介纷纷表示,连续几个月的上涨表明楼市“暖冬”可期,购房者的出手时机也已到来。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 近日,中指研究院发布的百城价格指数显示,11月份,100个城市(新建)住宅平均价格为10899元/平方米,环比(与上月相比)上涨0.46%,涨幅较10月扩大0.16个百分点。对此,一些机构和房产中介纷纷表示,连续几个月的上涨表明楼市“暖冬”可期,购房者的出手时机也已到来。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: center;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: center;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">刘磊-中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 这样的论断让笔者不由想起之前任志强的言论:“只要经济是增长的,房地产肯定在持续增长……若今年不买房,那就再等30年吧!”笔者作为房产投资财商教育者,在当下国内二三线开发商库存量高企,54个城市二手房同比依然下跌趋势之时,还坚信“买房投资有钱赚”,的确有些匪夷所思。要知道,从海外百年历史沉淀的房产演变视角来看,开发商和投资者的利益仅在房价上涨的趋势中是一致的,而一旦市场转向下行,由于信息的不对称,房产商可能把痛苦和懊恼都抛给了普通购房者。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: center;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 开发商们正在逐步走向消费者群体的对立面,难道消费者要被资产博弈的“对手”舆论所牵引和愚弄吗?然而,坊间舆论为开发商所误导,还总结出几大“买房理由,不看后悔”,对此,笔者就几条有代表性的“歪理邪说”逐条批驳:
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 买房理由一:舍不得孩子套不着狼,舍不得利息买不到房;富人思维是即使再有钱也要贷款买房,首付越低越好,如何理财和投资,年限越长越好。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 驳:贷款思维没有错,期望较低的首付本身也无可厚非,关键是贷款要考虑支付能力和贷款利率的问题,特别是当前的房子的贷款利率和房子的市场不匹配——贷款利率5.7%(改善型购房利率)远高于2%-3%的 。这就意味着如果投资的话,资金支配上是入不敷出。按照《富爸爸·穷爸爸》罗伯特·清崎的现金流理论,买入的房子不是资产,而是负债。这种情况下盲目跟风买房,造成可支配收入减少,生活更加贫穷,幸福指数反而更低,空有房子又怎样?一旦价格下跌即可沦为“负”人!
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 购房理由二:抛弃买房就是自住的老观念老传统;你买的房子给别人住,别人买的房子给你住。有何不可?房子是不动产,人是自由流动的产物。在这个城市化急剧发展、人口急剧流动的当代社会,多少人能够在自己的房子里住一辈子?
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 驳:笔者看来这更像是不要买房的理由,既然都有把房子当做投资属性的投资品而非自住用这么先进的观念,那就更应该考虑市场预期和房价走势。目前房价下行趋势已成定局,库存量难以消化,这种形势下,为什么还要急于出手购房呢?在房屋供过于求情况下,预期买房还不如租房更合适。开发商的推手用这样的理由推销房子,也是醉了。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 购房理由三:通胀时代,时间是大的成本;很多等住房的人,终往往会以比若干年前市场还高的价格,买到比若干年前更偏更远的房子,而且质量更低劣。富人思维是求人不如求己,穷人思维是万事皆盼救世主,想捡小便宜,只等到花儿也谢了财富也飞了。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 驳:2015年以来,CPI和PPI数据一直徘徊在2%以下,更多未来预期变成通缩周期;通缩周期下现金为王!通胀周期中才需要更多的持有资产和良性债务,因为,读懂这个周期规律的卖家开始借助松绑限购和限贷、及利率政策的背景下拼命出售房屋呢,难道要让刚刚参加工作的,没有太多资金储备的年轻人成为接盘高房价的牺牲品不成?
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 购房理由四:战略上城市包围农村,战术上农村包围城市;买得起大城市不买小城市,买得起中心城区不买郊区。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 驳:如果是自住用途,就需要根据自身的工作需要,子女的教育位置需要来安排购房地点和区域。毕竟,自住是满足生活为矛盾来考虑的,难道为了买一个房子要天天搭车两个去工作和生活才是幸福和成功的体现吗?如果是用于投资用途,考虑的不是房子本身,而是要关注支持目前的房价的市场要素,如自身的收入、市场上的住房供给和需求关系变化、所购区域的空置率、配套发展等,而非图便宜买房,更不是为了房子本身或个人喜好而买房。本末倒置的购房行为造成的投资失败是无法挽回的,宁可错过也不可做错,因为我们没有多少时间来等待这个错误的修正机会。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: center;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 购房理由五:对于有思想力和行动力的人来说,任何时候都是机会;思路决定出路,贫富皆由思想决定。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 驳:以上坊间观点很犀利,但应用却选错了地方;年轻人要形成正确的房产财富价值观,要让房产变成自己的提款机(融资载体),而不是把它变成储钱罐(买自住房)。要让房子为我们更好的生活工作,而不是我们辛苦工作为了房子。唯有去积累可以带来被动收入的房产财富才是可靠的,人云亦云,被各自利益为导向的舆论牵着鼻子走,其结果是将自己推向受害者的境地。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 购房理由六:城市和城镇化进程才刚刚开始,房价可以一路上涨。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 驳:中国当下的实有城市化率不足三成(但它把2、3亿农民工也算进去了)。不要以为房地产遍地黄金随手可捡,至少二三线城市房产已经过剩或即将过剩:旅游房产、商业房产、远郊不配套区域房产、一些人口正在衰减或产业正在空心化的小城镇房产。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 此外,从历史上看,城镇化是一个循序渐进的过程:产业和城市设施的发展带动人口迁徙和聚集,从而需要更多的住房,继而带动房地产发展。而目前国内“人马未动,粮草先行”,大量房子在人口未迁入之前过量的进入市场,造成房企库存量大,难以消化,房价也由于如此大的库存量上涨无力。城镇化是把双刃剑,可以带来繁荣,也可能造成“鬼城”。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(56,56,56);PADDING-BOTTOM: 12px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 12px;FONT: 16px/29px simsun;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 总结一下吧:房价不是坊间机构说涨就可以涨的,也不是由他们一张嘴吹出来的;而当楼市低迷、库存高企时,那就是投资者必须重新梳理自己的投资思路的时候:判断市场走势及是否是好的介入时机,不应该再以开发商利益群体的声音作为指南,而是应该从数据入手,用科学的房产投资理论分析。把风险控制提上日程,以科学的眼光研判市场,以独立的思维去判断走势,以成熟的心智介入投资——当国内房地产市场在经历一次涨跌周期之后,投资者就必须更新自己的认识与理念;也只有这样,未来才可能突破国内市场的拘囿,真正使自己的财富在安全中实现稳定的增长。
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